IPTU Atrasado e Dívidas Municipais: Como Fechar a Venda sem Travar o Contrato

Introdução

No dinâmico mercado imobiliário de São Paulo, é comum chegar ao momento da assinatura e descobrir que o imóvel possui débitos de IPTU ou taxas municipais em aberto. Para o corretor autônomo e para a imobiliária, esse é um momento crítico: como manter o comprador interessado e garantir a segurança jurídica da transação?

A Advocacia Estevam entende que o papel do jurídico não é "travar" o negócio, mas sim criar soluções. Neste guia, mostramos como tratar dívidas fiscais dentro do contrato, permitindo que a venda avance com transparência e proteção para todas as partes.

O Impacto do IPTU na Matrícula e na Escritura

A natureza 'Propter Rem' da dívida

Diferente de uma conta de luz, o IPTU "adere" ao imóvel. Quem compra o imóvel, compra a dívida. Por isso, nenhum tabelião de notas em São Paulo lavrará a escritura sem a apresentação da Certidão Negativa de Débitos (CND) ou a ciência expressa do comprador sobre os débitos.

O risco para a Imobiliária

Aprovar uma venda com dívida oculta pode gerar responsabilidade civil para a imobiliária por falha na prestação de serviço. A Due Diligence imobiliária é a maior ferramenta de vendas de um corretor de elite: ela transmite confiança.

Estratégias para Não Perder a Venda

Quando a Advocacia Estevam identifica débitos fiscais, sugerimos três caminhos para o corretor apresentar aos clientes:

1. Retenção de Valores no Sinal

O comprador paga o sinal, mas uma parte desse valor fica retida para a quitação imediata dos débitos. O contrato de compra e venda deve prever que a imobiliária ou o jurídico fará o pagamento e apresentará o comprovante em X dias.

2. Abatimento no Preço de Venda

O comprador assume a dívida e o valor correspondente (incluindo juros e multas atualizados) é descontado do preço final. Essa estratégia é útil em imóveis com grandes montantes de dívida ativa.

3. Parcelamento (PPI) e Garantia Contratual

Se a dívida estiver parcelada junto à Prefeitura de SP, o contrato deve prever quem será o responsável pelas parcelas vincendas e qual a punição em caso de inadimplência que gere leilão judicial.

“O corretor que antecipa o problema do IPTU e já traz a solução jurídica fecha o negócio muito mais rápido do que aquele que é surpreendido no dia da assinatura.”

Certidões que todo Corretor em SP deve emitir

Para evitar surpresas, a Advocacia Estevam recomenda que a imobiliária tenha sempre em mãos:

• Certidão Conjunta de Débitos Mobiliários: Para checar taxas de lixo e outros tributos.
• Certidão Negativa de Débitos Tributários Imobiliários: O documento básico do IPTU.
• Informativo Fiscal: Para checar se o zoneamento ou o uso do imóvel condiz com o que está sendo vendido.

Perguntas Frequentes (FAQ)

O comprador pode desistir da venda por causa de IPTU atrasado?

Se a dívida não foi informada previamente, sim. É considerado descumprimento do dever de informação. Por isso, a transparência desde o anúncio é fundamental.

Como fica a comissão do corretor se houver abatimento de dívida?

A comissão deve ser calculada sobre o valor bruto da venda, independentemente dos descontos de débitos, a menos que o contrato de corretagem diga o contrário. A Advocacia Estevam auxilia na redação desses termos.

Dívida ativa impede a venda do imóvel?

Não impede, mas exige que o valor seja quitado ou garantido antes da lavratura da escritura, caso contrário, o imóvel pode sofrer penhora no futuro.

Conclusão

Para imobiliárias e corretores autônomos que buscam o patamar de alta performance, a segurança jurídica é o diferencial competitivo. Tratar problemas como o IPTU atrasado de forma técnica e rápida demonstra profissionalismo.

A Advocacia Estevam atua como parceira estratégica do corretor, garantindo que o contrato seja uma ponte para o fechamento, e não uma barreira. Conte conosco para assessorar suas transações em São Paulo e garantir que cada assinatura seja o início de um negócio bem-sucedido.

Publicado em: 01/02/2026