Arras e Sinal no Contrato Imobiliário: Como Blindar a Venda e a Comissão

Introdução

No mercado imobiliário de São Paulo, onde as cifras são altas e a velocidade das decisões é intensa, o "aperto de mão" já não é suficiente. Para imobiliárias e corretores, o momento do pagamento do sinal é o divisor de águas entre uma intenção e um negócio jurídico concreto. Mas você sabe como proteger essa transação se uma das partes desistir?

A Advocacia Estevam preparou este guia sobre as Arras (Sinal) para que corretores autônomos e imobiliárias saibam como blindar seus contratos, garantindo que a comissão seja respeitada e as partes sejam indenizadas em caso de arrependimento.

O que são Arras e por que elas são fundamentais?

As Arras, previstas no Código Civil, são o valor entregue por uma parte à outra para confirmar o negócio. Elas possuem duas funções principais que todo corretor precisa dominar:

1. Arras Confirmatórias

Servem como sinal de que o negócio está fechado e não admitem o direito de arrependimento. Se houver desistência, a parte inocente pode pedir indenização suplementar. É o modelo ideal para quem busca execução compulsória do contrato.

2. Arras Penitenciais

Quando o contrato prevê o direito de arrependimento. Aqui, o sinal funciona como uma "multa pré-fixada":

• Se o comprador desiste: ele perde o sinal pago.
• Se o vendedor desiste: ele deve devolver o sinal mais o equivalente (o sinal em dobro).

Blindando a Comissão do Corretor

Um dos maiores medos do corretor é a desistência das partes após o trabalho de intermediação ter sido concluído. Na Advocacia Estevam, estruturamos contratos com foco na irreversibilidade da corretagem.

O que o contrato deve prever:

• Consensualidade: A comissão é devida assim que houver o consenso sobre preço e condições, mesmo que o negócio seja desfeito depois por arrependimento das partes.
• Retenção do Sinal: Em caso de desistência do comprador, o contrato pode prever que o valor da comissão seja descontado diretamente do sinal retido.
• Cláusula de Exclusividade: Proteção jurídica para que o esforço de venda do corretor não seja "atropelado" por vendas diretas de má-fé.

“O contrato de compra e venda não serve apenas para passar a posse; ele é a garantia de que o serviço do corretor será remunerado e o patrimônio do cliente será respeitado.”

Erros que matam a segurança do Sinal

A Advocacia Estevam identifica frequentemente falhas que anulam a proteção das Arras:

1. Não especificar o tipo de Arras: Se o contrato for omisso, o juiz pode interpretar da forma menos favorável à sua comissão.
2. Pagamento em "contas de terceiros": O sinal deve ser pago preferencialmente ao vendedor ou depositado em conta de reserva da imobiliária (se houver previsão legal).
3. Falta de prazo para Due Diligence: O sinal deve estar condicionado ao resultado positivo da auditoria jurídica.

Perguntas Frequentes (FAQ)

Se o comprador não consegue o financiamento bancário, ele perde o sinal?

Depende. Se houver uma cláusula condicional (compra sujeita à aprovação de crédito), ele pode reaver o valor. Se for omisso, o vendedor pode tentar reter as arras.

O vendedor pode desistir se receber uma proposta maior?

Pode, mas terá que pagar o sinal em dobro ao primeiro comprador, além de arcar com a comissão do corretor que realizou o primeiro fechamento.

Qual o valor ideal de sinal em São Paulo?

Geralmente pratica-se entre 5% e 10% do valor do imóvel, mas o importante é que o valor seja suficiente para cobrir a comissão e desencorajar desistências infundadas.

Conclusão

Para o corretor que atua com VGV de alto padrão, dominar as regras de Arras e Sinal é o que separa o amador do profissional de elite. A Advocacia Estevam é sua parceira para garantir que cada proposta se torne uma escritura pública segura e remunerada.

Não corra riscos com contratos genéricos de internet. Proteja seu trabalho e seu cliente com uma assessoria jurídica que entende o dia a dia da imobiliária. Entre em contato e vamos fechar esse negócio com segurança.

Publicado em: 28/01/2026