Comprar Imóvel com Inventário em Curso: É Seguro? Guia Completo 2026

Introdução

Em 2026, a compra e venda de imóveis de herança continua sendo uma das transações mais comuns e, ao mesmo tempo, mais complexas no mercado imobiliário brasileiro. Muitos compradores recuam ao saber que o inventário ainda está em curso, temendo insegurança ou demora excessiva.

Este guia foi criado pela Advocacia Estevam para esclarecer se é seguro adquirir um imóvel nessas condições e quais são os passos fundamentais para que herdeiros e compradores concluam o negócio com total transparência e legalidade. Seja por via judicial ou extrajudicial, o segredo está na condução jurídica correta.

O que é o inventário e como ele afeta a venda?

A transmissão da herança (Princípio de Saisine)

No momento do falecimento, os bens são transmitidos aos herdeiros, mas a propriedade formal só é regularizada com a partilha. Sem o inventário, o imóvel permanece em nome do falecido, o que impede a transferência direta na matrícula.

Venda por Alvará Judicial

• Autorização do Juiz: É possível vender o imóvel antes do fim do inventário mediante uma autorização judicial específica.
• Urgência e Necessidade: O juiz geralmente autoriza a venda para o pagamento de impostos (ITCMD), dívidas do espólio ou manutenção de outros bens.

Cessão de Direitos Hereditários

Os herdeiros podem "vender" sua parte da herança através de uma escritura pública de cessão. O comprador assume o lugar do herdeiro no inventário para, ao final, registrar o imóvel em seu nome.

Riscos e Cuidados na Due Diligence de Heranças

Dívidas do falecido e do espólio

Antes de comprar, é vital verificar se o falecido deixou dívidas trabalhistas, fiscais ou cíveis. O imóvel responde pelas dívidas da pessoa que morreu até o limite da herança.

Concordância de todos os herdeiros

• Unanimidade: Se um único herdeiro discordar da venda, o negócio pode ser bloqueado judicialmente.
• Direito de Preferência: Os herdeiros têm preferência na compra em relação a terceiros.
• Cônjuge e Meeiro: A análise do regime de bens do falecido é crucial para identificar quem realmente tem poder de venda.

“A venda de bens do espólio sem autorização judicial ou concordância de todos os interessados pode ser considerada nula, gerando prejuízos irreparáveis ao comprador.”

Documentação Necessária para a Transação

Do Imóvel e do Processo

Para uma Due Diligence segura, a Advocacia Estevam exige a análise técnica de:

1. Matrícula Atualizada: Verificação de gravames e o nome do proprietário falecido.
2. Cópia do Processo de Inventário: Para checar se todos os herdeiros foram citados e se há dívidas declaradas.
3. Certidões Negativas do Espólio: Verificação de débitos federais e estaduais em nome do falecido.

Impostos: O Papel do ITCMD

O Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) deve estar quitado ou previsto no plano de venda. Sem o pagamento do imposto, o juiz não libera o formal de partilha ou o alvará.

Diferenças entre Inventário Judicial e Extrajudicial

• Inventário Extrajudicial (Cartório): Muito mais rápido, realizado quando todos os herdeiros são maiores, capazes e estão de comum acordo. A venda pode ser feita via escritura pública de inventário e partilha.
• Inventário Judicial: Obrigatório se houver menores, incapazes ou testamento. A venda depende diretamente do crivo do Ministério Público e do Juiz.

Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso morar no imóvel enquanto o inventário não acaba?

Sim, mas se houver outros herdeiros, eles podem exigir o pagamento de aluguel proporcional à cota-parte de cada um (arbitramento de aluguel).

Comprei um imóvel de herança "de gaveta", e agora?

Contratos de gaveta em heranças são de alto risco. É necessário regularizar a situação através de uma cessão de direitos ou habilitação no inventário para garantir a propriedade definitiva.

O que acontece se um herdeiro estiver "sumido"?

O inventário deverá ser obrigatoriamente judicial, e o juiz nomeará um curador especial ou determinará editais de citação, o que torna a Due Diligence ainda mais rigorosa.

Quais certidões o comprador deve exigir?

• Certidão de inexistência de testamento (CENSEC)
• Certidões de distribuidores cíveis e trabalhistas do falecido e dos herdeiros
• Certidão negativa de débitos imobiliários (Prefeitura)

Conclusão

Comprar ou vender um imóvel em inventário exige cautela redobrada, mas com a condução jurídica da Advocacia Estevam, é perfeitamente possível realizar um excelente negócio. O segredo da segurança em 2026 é a antecipação: identificar os riscos antes mesmo de assinar qualquer compromisso de compra e venda.

Se você é herdeiro e precisa vender, ou comprador e encontrou uma oportunidade em inventário, não avance sem uma auditoria técnica. A informação correta protege seu bolso e seu futuro.

Publicado em: 05/01/2026